房地產(chǎn)行業(yè)以輕資產(chǎn)、金融服務(wù)為特征的下半場(chǎng)正逐漸開(kāi)啟。萬(wàn)達商業(yè)目前巨量
的商業(yè)物業(yè)，存在潛在分拆REITs 的概念，毫無(wú)疑問(wèn)，將有助于其估值的提高。
萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)披露了2015 年上半年業(yè)績(jì)：上半年綜合收入達到734.1 億元，完成上半年計劃的101%，同比增長(cháng)12%。其中，房地產(chǎn)合同收入612.4 億元，完成上半年計劃的102%，同比增長(cháng)10%。上半年回款448.4 億元，完成上半年計劃的108%。業(yè)績(jì)數據還顯示，2015 年上半年，萬(wàn)達商業(yè)的租賃收入是70.2 億元，完成上半年計劃的102%，同比增長(cháng)33.3%。其中，萬(wàn)達廣場(chǎng)租金收入67.34 億，租金收繳率100%，同比增長(cháng)33.3%；萬(wàn)達酒店業(yè)主利潤是2.9 億元，完成上半年計劃的148%，同比增長(cháng)36%。從業(yè)績(jì)數據可以看出，萬(wàn)達商業(yè)的房地產(chǎn)
銷(xiāo)售收入增速放緩至10%；而商業(yè)的租賃收入保持著(zhù)良好的增長(cháng)勢頭，增速超過(guò)30%。上半年萬(wàn)達商業(yè)的業(yè)績(jì)增速達到12%，主要得益于其龐大的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的低迷行情，使得房企高額投資拿地、迅速轉化成銷(xiāo)售的傳統重資產(chǎn)模式面臨更大的資金和運營(yíng)壓力。在此背景下，不少企業(yè)開(kāi)始嘗試向輕資產(chǎn)模式轉
型。輕資產(chǎn)不同于傳統的土地儲備和大量占用資金，而是更傾向于利用自己的品牌或者開(kāi)發(fā)、運營(yíng)能力，主要強調自身的專(zhuān)業(yè)性以提升項目?jì)r(jià)值。萬(wàn)達商業(yè)今年以來(lái)也逐步淡化“以售養租”的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)始高調向輕資產(chǎn)化方向轉型。
目前，房企嘗試過(guò)的輕資產(chǎn)運營(yíng)模式主要有：以綠城為代表的代建模式、萬(wàn)科和朗詩(shī)的“小股操盤(pán)”模式、彩生活與萬(wàn)達商業(yè)為代表的“O2O”模式等。2014 年6 月，彩生活以68倍靜態(tài)市盈率登陸港股，市值之高甚至超過(guò)母公司花樣年。這表明當前市場(chǎng)對房企輕資產(chǎn)轉型發(fā)展的模式更為認可。從萬(wàn)達商業(yè)發(fā)展的規劃看，其將轉讓已拿到地的與住宅銷(xiāo)售相關(guān)的重資產(chǎn)項目，集中資源做好輕資產(chǎn)轉型。在輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源更多樣化，自身投入的資本小，企業(yè)的資金壓力較小，承擔的風(fēng)險也得到了廣泛分散。我們認為，房地產(chǎn)行業(yè)以輕資產(chǎn)、金融服務(wù)為特征的下半場(chǎng)正逐漸開(kāi)啟。從發(fā)達國家經(jīng)驗看，美國、新加坡、日本等，均已形成了以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）為核心的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)REITs將項目產(chǎn)權社會(huì )化，并獲得現金流以支持快速發(fā)展。而與此同時(shí)，大眾投資者通過(guò)REITs 長(cháng)期持有房地產(chǎn)，定期獲得穩定的租金收入。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)除擁有對商業(yè)項目的控制權外，還由于參股持有REITs 份額，實(shí)現了由持有重資產(chǎn)向持有輕資產(chǎn)的轉變，在降低行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險的同時(shí)，還將享受到后期經(jīng)營(yíng)中的分紅收益以及持有資產(chǎn)的潛在升值收益。萬(wàn)達商業(yè)目前巨量的商業(yè)物業(yè)，存在潛在分拆REITs 的概念，毫無(wú)疑問(wèn)，將有助于其估值的提高。