作為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭老大，大連萬(wàn)達早已聲名遠播，蜚聲海內外。近日有幸拜讀萬(wàn)達董事長(cháng)王健林主編、萬(wàn)達多位精英聯(lián)合打造的鴻篇巨著(zhù)《商業(yè)地產(chǎn)投資建設》一書(shū)，深受啟發(fā)。由于著(zhù)作本身涉及內容頗廣，而本人又非商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)家，不敢對全書(shū)內容妄加評論，只能管中窺豹，單就商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)規劃與管理（本書(shū)第五章），談?wù)勛约旱膸c(diǎn)淺見(jiàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，因此，房地產(chǎn)項目的運作過(guò)程，在很大程度上就是資金運作或資金循環(huán)的過(guò)程。財務(wù)和資金管理的能力，對于任何一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，不單牽涉到企業(yè)的盈利能力和發(fā)展速度，同時(shí)直接影響到企業(yè)的資金安全，甚至企業(yè)的生存能力。萬(wàn)達集團這些年可以一直快速并穩健發(fā)展，打造出擁有4000億元資產(chǎn)、2000億元年銷(xiāo)售的商業(yè)帝國，其財務(wù)管理和融資能力不得不令人關(guān)注和尊敬。
《商業(yè)地產(chǎn)投資建設》之第五章，商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)計劃與組織，共分四節，依次為：全面嚴謹的預算管理，以資金為核心的計劃管控，標準規范的融資管理，安全、高效的財務(wù)垂直管理、詳細論述了商業(yè)地產(chǎn)公司的預算管理，融資管理以及財務(wù)管理體制等重要內容。
預算管理是企業(yè)內部控制的重要內容和環(huán)節，而中國很多企業(yè)并未真正重視預算，預算流于形式，缺乏跟企業(yè)發(fā)展戰略和目標之間的密切聯(lián)系。萬(wàn)達集團則對預算管理給予了高度重視，“凡事預則立，不預則廢”。萬(wàn)達集團近年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，多是各城市核心地段的大型城市綜合體，這也是萬(wàn)達集團在世界獨創(chuàng )的商業(yè)地產(chǎn)模式，內容包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、酒店、寫(xiě)字樓、高級公寓等。毫無(wú)疑問(wèn)，這些項目都是大手筆投資，資金沉淀大，開(kāi)發(fā)周期和回收周期長(cháng)，稍有差池，便會(huì )帶來(lái)企業(yè)的資金風(fēng)險。盡管“現金為王”幾乎適用于任何企業(yè)、任何房地產(chǎn)公司，但對于從事大型商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)和運營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)公司，現金，準確地說(shuō)，凈現金流的作用顯然更加突出，成為衡量商業(yè)地產(chǎn)項目?jì)?yōu)劣的重要標準，是商業(yè)地產(chǎn)預算的重中之重。
商業(yè)地產(chǎn)項目既然耗資甚巨，融資就成了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節，本書(shū)根據目前國內金融政策和商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn)，討論了商業(yè)地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款等傳統融資模式，講述了萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的融資計劃管控體系。
眾所周知，國內金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款有著(zhù)嚴格的風(fēng)險管控措施和政策制約，相較于國際金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在國內融資的資金成本非常高昂。在經(jīng)濟日益全球化的今天，中國企業(yè)如何利用海外資本市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)非常重要的課題。萬(wàn)達集團在這方面其實(shí)也頗有斬獲。
據媒體報道，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)公司2013年11月首次在海外發(fā)行了6億美元5年期美元債券。從融資成本來(lái)看，萬(wàn)達首次發(fā)行的美元債券，其票面利率為4.875%，不僅遠低于上述銀行利率，也低于同期發(fā)行債券的恒大、綠城和碧桂園等香港上市內地房企債券利率。2014年1月23日，大連萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司通過(guò)其境外子公司W(wǎng)anda Properties International Co. Limited在海外再次成功發(fā)行6億美元10年期美元債券。相信這些海外相對廉價(jià)的長(cháng)期資金，對萬(wàn)達持續快速發(fā)展會(huì )助一臂之力。遺憾的是，可能是因為書(shū)稿完成相對較早，沒(méi)有涉及海外發(fā)債的案例。期待本書(shū)再版時(shí)，能對這些成功融資案例加以詳細論述。
在財務(wù)管理體制方面，鑒于萬(wàn)達這種大型商業(yè)地產(chǎn)公司通常同時(shí)有多個(gè)項目開(kāi)工新建、未完在建、竣工開(kāi)業(yè)，且每個(gè)項目耗資巨大的特點(diǎn)，為保障資金安全，同時(shí)提高資金調配和周轉效率，萬(wàn)達采取的是集權式的垂直財務(wù)管理體制。這一管理方式未必適合所有企業(yè)，但對于萬(wàn)達這樣的商業(yè)地產(chǎn)公司而言，則是適當的。
《商業(yè)地產(chǎn)投資建設》是一本值得國內商業(yè)地產(chǎn)，甚至普通地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員認真閱讀、借鑒的力作。