近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱了，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的書(shū)籍火了，坊間流傳著(zhù)各種版本的商業(yè)地產(chǎn)“秘籍”，但相當部分質(zhì)量不高。個(gè)別人打著(zhù)萬(wàn)達旗號，東拼西湊一些萬(wàn)達公開(kāi)或非公開(kāi)發(fā)表的文章，拿來(lái)出書(shū)，斷章取義、誤人子弟；還有一些萬(wàn)達“洗澡”員工，在萬(wàn)達工作二三年，跳槽后自稱(chēng)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家，到處講課，蒙人不少。針對這種現象,萬(wàn)達作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十幾年，積累了豐富經(jīng)驗，有責任把商業(yè)地產(chǎn)的“真經(jīng)”和盤(pán)托出，讓涉足這個(gè)領(lǐng)域的企業(yè)和從業(yè)人士少走彎路，少交學(xué)費。這就是萬(wàn)達出書(shū)的初衷。
商業(yè)地產(chǎn)很難做，并不像有些人想象的那樣，有錢(qián)有地蓋個(gè)樓就行了，里面學(xué)問(wèn)很大。作為顧問(wèn)，我曾被邀請為一些商業(yè)地產(chǎn)項目做診斷，發(fā)現不少問(wèn)題。上海松江的一家購物中心，地段不錯，專(zhuān)門(mén)找了美國設計師，做了“龜形”設計，總建筑面積48萬(wàn)平方米的綜合體，只蓋6層，每層8萬(wàn)平方米，統一層高4.8米、荷載500公斤。8萬(wàn)平方米一層，面積太大，人進(jìn)去根本找不著(zhù)北；統一層高、荷載，根本沒(méi)有考慮不同商家的需求，完全是個(gè)失敗的設計。當時(shí)還在基坑階段，我誠懇地對幾個(gè)股東建議，一定要推倒重來(lái)，但他們舍不得前期投入的幾千萬(wàn)，不愿整改，最后這個(gè)項目成了爛尾樓。還有東莞的一個(gè)購物中心，號稱(chēng)世界最大，也是由于設計出了問(wèn)題，導致招商困難。這家公司先后請了七八個(gè)國際國內招商團隊，都無(wú)功而返。這個(gè)商業(yè)項目建筑只有兩三層，建筑成本很低，我當時(shí)建議是拆除全部建筑，將幾百畝土地賣(mài)掉，這樣銀行能收回貸款，股東能收回投資，施工隊能拿到工錢(qián)，可以實(shí)現多贏(yíng)，可惜他們沒(méi)能下這個(gè)決心，現在基本死掉。
這就是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同。住宅地產(chǎn)如果前期決策不當，房子不好賣(mài)，還可以降價(jià)出售，多數能收回成本。但商業(yè)地產(chǎn)前期定位、規劃設計一旦出現失誤，將沒(méi)有任何收入，造成難以挽回的損失。不僅企業(yè)利益受損，還會(huì )造成社會(huì )資源的嚴重浪費。這也堅定了我們出書(shū)的決心。
既然決定出書(shū)，就要拿出看家本領(lǐng)。萬(wàn)達2000年開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)，已走過(guò)14個(gè)年頭，之所以能在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一騎絕塵，源于萬(wàn)達的創(chuàng )新和堅持。萬(wàn)達早期做商業(yè)地產(chǎn)也有過(guò)慘痛的教訓，付出了昂貴的學(xué)費。萬(wàn)達廣場(chǎng)從第一代店發(fā)展到第三代店，每一次升級，都讓萬(wàn)達躍上新的臺階?，F在，萬(wàn)達城市綜合體開(kāi)發(fā)從理論到實(shí)踐已基本成熟。這套書(shū)涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)的全流程：從拿地到項目建設，從招商到運營(yíng)，從成本、財務(wù)管理到人力資源管理等，萬(wàn)達的獨門(mén)秘訣——模塊化管控、品牌庫管理也毫無(wú)保留，稱(chēng)得上是萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的天龍八部。
對這次圖書(shū)出版，萬(wàn)達內部有一些反對聲音，覺(jué)得知識被別人學(xué)走了，培養了競爭對手。但我認為，假如就因為這兩本書(shū)公開(kāi)發(fā)行萬(wàn)達競爭力就沒(méi)有了，那就不是真正的萬(wàn)達。萬(wàn)達的核心競爭力在于三條：第一有完整的產(chǎn)業(yè)鏈。規劃、建造、管理一條龍。第二有豐富的商業(yè)資源。幾千個(gè)國內外商業(yè)連鎖品牌愿意追隨萬(wàn)達,而商家的忠誠度是十幾年賺錢(qián)的歷史換來(lái)的。為什么萬(wàn)達的招商人員跳槽后絕大多數不好使，就是這個(gè)原因。第三是萬(wàn)達的商業(yè)運營(yíng)管理能力。萬(wàn)達不是神，也有幾個(gè)店選址、定位出過(guò)錯，開(kāi)業(yè)后慘淡經(jīng)營(yíng)。但萬(wàn)達能在很短時(shí)間內重新調整定位，重新招商，使之由淡變旺。沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達廣場(chǎng)就是一個(gè)例子。
中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力來(lái)自于城市化。商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展的剛性需求，它能創(chuàng )造就業(yè)，增加稅收，拉動(dòng)消費，體現城市的核心價(jià)值。中國城市化率目前只有52%，西方發(fā)達國家城市化率平均達到80%，中國要達到西方的城市化率至少還需要20年時(shí)間，這意味著(zhù)中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景十分廣闊。但隨著(zhù)越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)已出現過(guò)熱跡象，導致很多項目招商和經(jīng)營(yíng)出現困難。希望這次出版的《商業(yè)地產(chǎn)投資建設》《商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)管理》兩本書(shū)，能給商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者一些有益的參考，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向專(zhuān)業(yè)化，形成良性發(fā)展，為中國的城市化進(jìn)程做出一點(diǎn)貢獻。
希望兩本書(shū)物有所值！