萬(wàn)達是全球領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，2015年持有物業(yè)面積能做到世界規模最大。圍繞不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展，萬(wàn)達也延伸到其他許多產(chǎn)業(yè)?；趯Ψ康禺a(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢的分析，從去年開(kāi)始萬(wàn)達進(jìn)行全面轉型。轉型方向從空間上看，要從國內企業(yè)發(fā)展成為跨國企業(yè)；從內容上看，要從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉型為高科技服務(wù)業(yè)企業(yè)。今天我重點(diǎn)講萬(wàn)達的核心企業(yè)——萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的轉型。
一、萬(wàn)達轉型輕資產(chǎn)
1.什么是重資產(chǎn)，什么是輕資產(chǎn)
什么是重資產(chǎn)？萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品是城市綜合體，這種產(chǎn)品模式就是建設一個(gè)大型萬(wàn)達廣場(chǎng)，旁邊配套建設一些寫(xiě)字樓、商鋪、住宅等，把配套物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，用銷(xiāo)售產(chǎn)生的現金流投資持有的萬(wàn)達廣場(chǎng)。因為中國沒(méi)有支持長(cháng)期不動(dòng)產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬(wàn)達只能以“售”養“租”。萬(wàn)達廣場(chǎng)建成后自己持有經(jīng)營(yíng)，全部租金收益歸萬(wàn)達，這種模式叫重資產(chǎn)。
什么是輕資產(chǎn)？投資建設萬(wàn)達廣場(chǎng)，全部資金別人出，萬(wàn)達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達全球獨創(chuàng )的商業(yè)信息化管理“慧云”系統。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬(wàn)達去年開(kāi)始研發(fā)，現在已開(kāi)始運行。這就是萬(wàn)達廣場(chǎng)輕資產(chǎn)模式。
2.以輕資產(chǎn)為主
萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的轉型方向要以輕資產(chǎn)為主。截至2014年，萬(wàn)達已開(kāi)業(yè)109個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，今年還要再開(kāi)業(yè)26個(gè)，屆時(shí)持有物業(yè)面積將超過(guò)2500萬(wàn)平米。今年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達廣場(chǎng)全部是重資產(chǎn)，因為萬(wàn)達廣場(chǎng)從選址、談判、設計、拿地到開(kāi)業(yè)的建設周期3年左右，今年計劃開(kāi)業(yè)的項目都無(wú)法再改為輕資產(chǎn)。但是2016年萬(wàn)達計劃開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，其中超過(guò)20個(gè)是輕資產(chǎn)。2017年以后，萬(wàn)達將保持每年至少開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。萬(wàn)達現在有9000多萬(wàn)平方米的土地儲備，其中2000多萬(wàn)平米規劃為萬(wàn)達廣場(chǎng)等持有物業(yè)，還有7000萬(wàn)平方米銷(xiāo)售物業(yè)。我們定了一個(gè)目標，5年內把這7000萬(wàn)平米銷(xiāo)售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬(wàn)達廣場(chǎng)將沒(méi)有重資產(chǎn)項目了。這意味著(zhù)5年內萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類(lèi)似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化。
二、為何轉型輕資產(chǎn)
萬(wàn)達的重資產(chǎn)不是發(fā)展得不好，也不是沒(méi)有發(fā)展空間，中國的城市化還在進(jìn)行，行業(yè)里模仿萬(wàn)達者也是眾多。那為什么現在就要果斷轉向輕資產(chǎn)？
1.擴大競爭優(yōu)勢
今年底萬(wàn)達開(kāi)業(yè)的廣場(chǎng)將達到135個(gè)，規模全球第一，足夠大。如果我們沒(méi)有遠大目標，完全可以自我滿(mǎn)足，僅憑租金自然增長(cháng)就可以高枕無(wú)憂(yōu)。但對于有近14億人口的中國消費市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我們的規模還是太小，要擴大競爭優(yōu)勢，必須做得更大。重資產(chǎn)受制于房地產(chǎn)周期，市場(chǎng)火的時(shí)候房子賣(mài)得很好，現金回流很快，發(fā)展起來(lái)容易。但我們分析中國房地產(chǎn)已走到供需平衡的拐點(diǎn)，躺著(zhù)掙錢(qián)的高利潤時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，今后房地產(chǎn)要靠品牌、定價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)等方方面面都做得好才行。重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴大規模，就要轉型輕資產(chǎn)。由于萬(wàn)達廣場(chǎng)有品牌，很多機構、個(gè)人都主動(dòng)找萬(wàn)達要求投資，萬(wàn)達為什么不利用呢？現在有句名言:生意做得最牛的是拿別人的錢(qián)做自己的事。萬(wàn)達要在5年之內做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手，萬(wàn)達是在挖更寬更深的護城河。
2.發(fā)展中小城市
一些分析師問(wèn)我，萬(wàn)達為什么不集中在一二線(xiàn)城市發(fā)展，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)租金有那么高嗎？這是對不動(dòng)產(chǎn)理解不深。不動(dòng)產(chǎn)最核心的指標不是房?jì)r(jià)和單平方米租金高低，而是租金回報比，就是租金和投資的比例，一個(gè)項目每年收取的租金，扣除各種稅費后，除以項目投資來(lái)看回報率高低。如從租金回報比看，一二線(xiàn)城市項目甚至可能不如三四線(xiàn)城市項目，因為一二線(xiàn)城市項目地價(jià)更貴、投資更大。
重資產(chǎn)主要看房?jì)r(jià)，銷(xiāo)售利潤高才能投資，難以進(jìn)入三四線(xiàn)城市發(fā)展。輕資產(chǎn)因為是純投資不銷(xiāo)售，不需關(guān)心房?jì)r(jià)，只要城區人口夠多，租金回報比合適就可以做。萬(wàn)達可以進(jìn)入大量的三四線(xiàn)城市。三四線(xiàn)城市發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)的最大挑戰是招商難，一般企業(yè)根本不敢進(jìn)去，因為招不上商。而商業(yè)資源豐富恰恰是萬(wàn)達的最大優(yōu)勢，我們有超過(guò)5000家簽了協(xié)議的合作商家，其中許多跟萬(wàn)達是緊密合作伙伴，萬(wàn)達走到哪兒他們就去哪兒?，F在萬(wàn)達不是招商，而是選商。萬(wàn)達招商有個(gè)硬性規定，任何商家每年在萬(wàn)達廣場(chǎng)的開(kāi)店數不得超過(guò)當年開(kāi)業(yè)萬(wàn)達廣場(chǎng)總數的50%，去年又進(jìn)一步下調至三分之一。這樣做一是為了防范風(fēng)險，如果萬(wàn)達開(kāi)業(yè)500家店，超市等某類(lèi)行業(yè)全部一個(gè)商家租賃，一旦它經(jīng)營(yíng)出現問(wèn)題，風(fēng)險就大了。二是防止內部腐敗，不能因為搞定某個(gè)萬(wàn)達招商人員，個(gè)別商家就能無(wú)限制在萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)店，每個(gè)品牌我們都限定進(jìn)入萬(wàn)達廣場(chǎng)的數量。
三四線(xiàn)城市土地價(jià)格相對便宜，現在去還能選到比較好的中心地段。從我們的經(jīng)驗看，一個(gè)四五十萬(wàn)人口的三四線(xiàn)城市，完全能承載一個(gè)大型萬(wàn)達廣場(chǎng)，而且三四線(xiàn)城市的消費者的忠誠度更高。比如北京附近的廊坊，市區只有40萬(wàn)人口，當時(shí)政府找萬(wàn)達去投資，我們覺(jué)得廊坊人口不多，而且往北30分鐘到北京，往南40分鐘到天津，能有多少當地人在廊坊購物消費，并不看好。但廊坊市政府熱情很高，三番五次找上門(mén)，而且愿意拆遷市政府辦公區給我們建萬(wàn)達廣場(chǎng)。人總是講情面的，我們只好投資。但廊坊萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后效果出乎意料，現在平均每天客流5萬(wàn)人次，相當于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。還有重慶萬(wàn)州，當地政府也是拿出最好地塊，多次找我們去投資萬(wàn)達廣場(chǎng)。搞發(fā)展的同志都反對，說(shuō)全城區也就40萬(wàn)人，而且是經(jīng)濟落后地區，開(kāi)業(yè)后怎么保證客流。后來(lái)我說(shuō)，實(shí)在不行就當扶貧吧，還是投資了。但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，萬(wàn)州萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)竟然創(chuàng )造了萬(wàn)達廣場(chǎng)至今為止開(kāi)業(yè)的客流紀錄——開(kāi)業(yè)頭三天客流超過(guò)110萬(wàn)人次，這意味著(zhù)頭三天當地每個(gè)人都去逛了好幾遍，現在仍然保持每天5萬(wàn)至6萬(wàn)人次的客流，經(jīng)營(yíng)狀況非常好。
我們從實(shí)踐中體會(huì )到，現在中國的商業(yè)地產(chǎn)投資處于失衡狀態(tài)，集中于大城市，局部已經(jīng)過(guò)熱，但對三線(xiàn)城市和城區人口多的四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，投資非常稀缺，許多地方不要說(shuō)大型綜合體，連一個(gè)多廳電影院都沒(méi)有。僅從萬(wàn)達院線(xiàn)的收入數據分析，70%以上的增長(cháng)來(lái)自三四線(xiàn)城市，盡管客單價(jià)稍低，但人口總量大，消費忠誠度高，容易形成萬(wàn)達廣場(chǎng)商業(yè)單中心，而且投資回報率并不低于大城市。這就是萬(wàn)達發(fā)展的好機會(huì )。
3.產(chǎn)生邊際效益
萬(wàn)達做輕資產(chǎn)是為了加快發(fā)展步伐。萬(wàn)達現在一年開(kāi)業(yè)26個(gè)廣場(chǎng)、新增500萬(wàn)平米左右的持有面積，在全世界都是空前甚至絕后。從國際經(jīng)驗看，不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展和城市化進(jìn)程密不可分。一個(gè)國家城市化的關(guān)鍵進(jìn)程只有二三十年，一旦城市化進(jìn)程結束，大規模發(fā)展機會(huì )就沒(méi)有了。萬(wàn)達遇到了中國城市化快速推進(jìn)的歷史絕好機會(huì )，同時(shí)因為自己做好了準備，才把握住這個(gè)機會(huì )。我們還要繼續加大力度，盡快把中國的大中小城市都發(fā)展到位。從財務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報也很好，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤也相當于一個(gè)重資產(chǎn)店。假設一個(gè)標準的輕資產(chǎn)店每年租金可以達到1億元，兩個(gè)店就是每年2億租金，萬(wàn)達可以分到7000萬(wàn)租金。一個(gè)標準的重資產(chǎn)店平均也是1億租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財務(wù)利潤兩者收入基本相當。
更重要的是，輕資產(chǎn)快速擴大規模，還能產(chǎn)生邊際效應。拿深交所上市的萬(wàn)達院線(xiàn)來(lái)說(shuō)，它的影城多數開(kāi)在萬(wàn)達廣場(chǎng)里，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度快，院線(xiàn)發(fā)展速度就快。萬(wàn)達正在做寶貝王，這是中國第一個(gè)綜合性的兒童娛樂(lè )項目，把兒童游樂(lè )、教育培訓、美食、零售集于一體。之所以萬(wàn)達要做兒童業(yè)態(tài)，因為萬(wàn)達廣場(chǎng)如果沒(méi)有兒童業(yè)態(tài)，服務(wù)的年齡段就有斷層。我們統計過(guò)，兒童業(yè)態(tài)能為廣場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)兩位數的客流增長(cháng)。為什么自己做，因為找不到能跟上萬(wàn)達速度的合作伙伴。國內的兒童業(yè)態(tài)商家，要么只做兒童游樂(lè )，要么只做兒童零售，沒(méi)有綜合性的企業(yè)。我們去國外找，歐洲、日本、韓國的公司都談過(guò)，都不敢進(jìn)中國市場(chǎng)，即使進(jìn)也不敢干那么快，一年開(kāi)一個(gè)兩個(gè)，根本滿(mǎn)足不了我們發(fā)展的需要，所以萬(wàn)達下決心自己做。萬(wàn)達兒童娛樂(lè )公司去年成立，第一年就開(kāi)業(yè)9家店，如果按照萬(wàn)達廣場(chǎng)的發(fā)展速度，它很快就能成為全球最大的兒童娛樂(lè )企業(yè)。萬(wàn)達廣場(chǎng)數量擴大，還能為萬(wàn)達做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來(lái)更多資源。
三、怎樣做好輕資產(chǎn)
1.建立輕資產(chǎn)標準模塊
重資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)考核地方公司主要看利潤；到各地發(fā)展，主要看房?jì)r(jià)。輕資產(chǎn)模式的考核目標發(fā)生變化，主要看成本和租金。萬(wàn)達全國發(fā)展二十幾年，做過(guò)幾百個(gè)項目，對全國各地的建造成本心中有數。我們首先在成本上狠下功夫，花一年時(shí)間，建立A、B、C、D四個(gè)版本的輕資產(chǎn)成本標準。南方地質(zhì)條件好的地方與軟基礎的地方有不同的成本標準，北方也根據地質(zhì)條件好壞形成兩個(gè)成本標準。
過(guò)去發(fā)展萬(wàn)達廣場(chǎng)主要由發(fā)展部門(mén)牽頭，他們負責到各地談項目，項目資料談回來(lái)，公司成本部會(huì )對成本、利潤進(jìn)行審核，兩個(gè)部門(mén)還要進(jìn)行博弈，都同意后再上交總裁和董事長(cháng)簽批?，F在的輕資產(chǎn)項目做不做主要由商業(yè)管理公司決定，就是看租金。商業(yè)管理公司是萬(wàn)達廣場(chǎng)的管理者，它來(lái)測算租金，一定會(huì )保守測算，所以我們要求商業(yè)地產(chǎn)研究部也建立一套各地租金測算模型，進(jìn)行獨立測算，如果兩個(gè)部門(mén)的測算差不多，說(shuō)明靠譜。如果差距很大，那就回去重新研究。這樣建立一整套輕資產(chǎn)投資標準模塊。
2.工程管理重大改革
為加快發(fā)展輕資產(chǎn)，萬(wàn)達的工程管理模式也進(jìn)行了重大改革。過(guò)去的工程管理，從招標、預算到?jīng)Q算，過(guò)程復雜，費時(shí)耗力。萬(wàn)達實(shí)施輕資產(chǎn)后一年計劃開(kāi)業(yè)50個(gè)項目，原有工程管理模式難以跟上。所以我們推出一個(gè)交鑰匙工程，這在中國工程管理史上是一個(gè)重大創(chuàng )新。萬(wàn)達和長(cháng)期合作的中建系統四家公司一起，共同制定出不同地區四個(gè)版本的萬(wàn)達廣場(chǎng)工程造價(jià)標準。萬(wàn)達按照標準給施工單位費用，施工單位按照標準進(jìn)行建造，按時(shí)實(shí)施交鑰匙工程，萬(wàn)達只