商與藝的博弈

作者：酒店設計院 姜洋

背景介紹：

2013年3月，我接到新的設計工作任務(wù)，協(xié)助酒店設計院技術(shù)管理部劉頌梅進(jìn)行三亞康萊德酒店整改方案的調整。我不禁疑惑，三亞康萊德酒店是我原單位香港鄭忠設計事務(wù)所設計的酒店項目，才開(kāi)業(yè)沒(méi)幾年，酒店完成的效果很好，得到業(yè)界的一致好評，怎么就要整改了呢？我帶著(zhù)滿(mǎn)腦的問(wèn)號找到劉頌梅。她解釋說(shuō)：“改造的起因是因為董事長(cháng)在三亞視察的時(shí)候，不僅入住我們康萊德酒店，也入住其他酒店。發(fā)現我們酒店戶(hù)型布局設計不太合理，房型大都是單間，獨立別墅，環(huán)境很好，但是不能滿(mǎn)足家庭和團體入住的需求。也就是說(shuō)，房型分布的設計，不符合旅游市場(chǎng)顧客的需求，所以董事長(cháng)希望能盡快調整戶(hù)型結構，符合市場(chǎng)需求原則。

點(diǎn)評：商業(yè)酒店開(kāi)發(fā)前期，對市場(chǎng)定位的考慮不足或者分析定位不準確，沒(méi)有前瞻性的考慮市場(chǎng)變化因素。造成酒店經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的單一，不夠靈活，不能適應顧客的需求。

發(fā)生爭議：

在拿到整個(gè)設計指導方向后，我就開(kāi)始了新的平面布置調整工作。大膽進(jìn)行了房與房之間的合并、拼接，從空間效果、顧客居住最大舒適度和顧客起居方便的生活動(dòng)線(xiàn)等方面入手進(jìn)行調整。結果雖然我的方案得到認可，但設計調整成本偏高，被保留為第一方案，領(lǐng)導的意見(jiàn)是，還要做更簡(jiǎn)化的。

在做最小的改造成本的設計調整方案的原則指導下，我完成了簡(jiǎn)化方案，確實(shí)改造很小，就是在兩個(gè)獨立別墅之間做了院墻的聯(lián)通，改造成本和設計變動(dòng)比我的第一方案小很多。隨后請成本控制部對這個(gè)方案進(jìn)行了測算驗證，成本確實(shí)相對比較低。

點(diǎn)評：?jiǎn)我粡纳虡I(yè)成本去決定酒店產(chǎn)品的設計形態(tài)，是不合理的，是呆滯而缺少美感的，忽略了人作為酒店產(chǎn)品使用者的精神需求和美化需求；同時(shí)，單一從藝術(shù)設計去決定酒店產(chǎn)品的設計形態(tài)，也是不合理的，不符合商業(yè)投資利益的回報原則。

解決對策：

將兩個(gè)方案都上報董事長(cháng)后，出乎意外的是，董事長(cháng)的意見(jiàn)是將兩個(gè)方案綜合成一個(gè)方案來(lái)做。董事長(cháng)說(shuō)：“既然改了，就要改得舒適合理，不能一味只追求成本控制。”最終方案仍在繼續調整中……

點(diǎn)評：解決的最佳對策是，商業(yè)成本和藝術(shù)設計是博弈的關(guān)系，商業(yè)和藝術(shù)恰到好處的自然結合，才能最終建造成理性、合理、美化、高商業(yè)價(jià)值的酒店。

經(jīng)驗教訓：

以單體改造費用200萬(wàn)元算，整個(gè)項目總共有十多套聯(lián)通項目?？偟母脑靸r(jià)格將高達2000萬(wàn)以上，還不包括無(wú)形的經(jīng)營(yíng)損失等。如果我們的酒店或者其他商業(yè)地產(chǎn)項目在設計方案的初期，能多些商業(yè)市場(chǎng)調研，能反復辯證拿出準確的市場(chǎng)定位，再依次做藝術(shù)化的方案設計和工程造價(jià)的測算，這樣結合商業(yè)和藝術(shù)多方面考慮的成熟的方案，才是一個(gè)成熟的、經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗的商業(yè)地產(chǎn)項目。