應時(shí)順勢而蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，在吸引大批精英投入行業(yè)的同時(shí)，也對開(kāi)發(fā)常識、專(zhuān)業(yè)基礎、施工經(jīng)驗、營(yíng)銷(xiāo)常識，乃至項目后期的運營(yíng)管理知識都提出了較高要求，甚至還需要一定的市場(chǎng)趨勢預判能力。僅從項目的規劃設計來(lái)說(shuō)，從項目選址、規劃定位，建筑設計，到商業(yè)流線(xiàn)、空間尺度、材料肌理等，無(wú)不考驗商業(yè)地產(chǎn)人的復合知識結構和綜合管理能力。
日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務(wù)所設計建造的日本最大的私人房產(chǎn)發(fā)展項目，開(kāi)業(yè)于1996年, 是日本第一個(gè)定義為“時(shí)間性消費”的綜合商業(yè)設施。這個(gè)占地面積約3.5萬(wàn)平方米的巨物形似峽谷，環(huán)繞著(zhù)日本最大規模的“AMC運河城13”，福岡凱悅大飯店、四季劇團的第一個(gè)專(zhuān)用劇場(chǎng)“福岡城市劇場(chǎng)”、13個(gè)電影院、高科技游藝主題公園“福岡JOYPOLIS”、無(wú)印良品店等精彩紛呈。整個(gè)商城包羅萬(wàn)象，此外還集聚了購物街、餐飲、娛樂(lè )設施、秀場(chǎng)、展覽、寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)，是當地舉辦大型節日慶典、商品市場(chǎng)推廣以及社區公益表演的絕佳場(chǎng)所。
沿著(zhù)約180米長(cháng)的運河，水城空間分為五大主題區域：水晶峽谷、月光大道、地球漫步、海洋世界和太陽(yáng)廣場(chǎng)。設計展示了從自然流水為主題的古樸到現代風(fēng)格的漸次變化。游客通過(guò)拱廊往返于運河兩岸。博多運河城的設計沒(méi)有過(guò)多追求建筑本身的形態(tài)完美，而是轉而關(guān)注游客的體驗行為。這里是交互的舞臺，游客時(shí)而演員，時(shí)而觀(guān)眾，聚會(huì )或休閑，演繹多彩的人生故事。
從時(shí)尚到雜貨約140家專(zhuān)賣(mài)店的運河城OPA，到ZAZA等個(gè)性商店數不勝數的“MEGA專(zhuān)賣(mài)店大樓”，到食品、服裝、生活用品、家具、家電等一應俱全的“無(wú)印良品”等，一天之內轉不完的購物點(diǎn)多得讓人眼花繚亂。視線(xiàn)開(kāi)闊的內部，匯聚了從高雅酒店到隨意挑選的快餐店等眾多飲食店，提供日式、西餐、中餐等各類(lèi)美食。地下一層的“運河地面廣場(chǎng)”，排列著(zhù)可以靜靜享受正宗美食的餐廳和咖啡館。單是零售和餐飲兩種業(yè)態(tài)已達6萬(wàn)余平方米，建筑面積占比達25%。近20年前的業(yè)態(tài)配比如果拿到今天，或許還應加大。
位于地下一層最著(zhù)名的“太陽(yáng)廣場(chǎng)”，水邊的舞臺上，藝術(shù)家們每天都有LiveShow及各種活動(dòng), 商業(yè)街內時(shí)刻充溢著(zhù)快樂(lè )與祥和，任何人群都能愉快聚會(huì )休閑，游客在這里沉浸在藝術(shù)海洋中，徜徉購物，暫時(shí)告別世間的紛擾，常常忘卻了時(shí)間的流逝。盆栽密布如林蔭大道般的“月光大道”如夢(mèng)如幻，悠然踱去，可以看到地面不定時(shí)噴出水柱，那是水城的另一處主題廣場(chǎng)“月光中庭”，是個(gè)信步、購物的好去處。“水晶峽谷”令人印象深刻的是由180個(gè)顯像畫(huà)面組合的巨型視覺(jué)藝術(shù)墻，讓偶然經(jīng)過(guò)的游客眼前一亮，頗有柳暗花明又一村之感。
“地球漫步”花團錦簇的盆栽及掛滿(mǎn)墻壁的常春藤，使質(zhì)感華美的商業(yè)街生氣蓬勃，讓人恍惚間忘卻是在購物，而是在森林中尋寶一般。“海洋世界”是孩童們的戲水天堂，水珠自布滿(mǎn)自然石的水灘飛濺而出，不定時(shí)噴出水柱……種種娛樂(lè )設施足以讓人駐足一整天。
整個(gè)水城走下來(lái)，商業(yè)區、餐飲區、娛樂(lè )區、公共區、連接區渾然一體，游客不知不覺(jué)中完成了漫步、觀(guān)覽、購物、娛樂(lè )等多重功能，在這里，購物真真正正成為了一種“經(jīng)歷”。
總體看來(lái)，博多水城首先創(chuàng )造出了一個(gè)可體驗性場(chǎng)所，營(yíng)造讓游客感受到流連忘返、去而復返的場(chǎng)所，可體驗性最終成為效益增長(cháng)的催化劑。博多運河城完美表達了可體驗性，提供多元化的體驗需求，成為極具表演性的舞臺，最終將自身成就為極具特色的區域核心。其次，博多水城融入了區域本土文化，本土文化的融入，根本目的在于創(chuàng )造地域特色，使之令人難忘，這就要求設計者必須在初期就去仔細研究和理解當地文化特色，從這些文化元素中獲取靈感，并在項目設計中結合水景、燈光、標識、雕塑、綠植等充分融合、表達。
另外，功能流暢銜接融合也是成功的一個(gè)關(guān)鍵因素。室內多種業(yè)態(tài)之間的平面流線(xiàn)、垂直交通，以及室內與室外場(chǎng)地之間，場(chǎng)地與城市之間的動(dòng)線(xiàn)設計，要流暢銜接。在這方面，博多運河城充分闡釋了以人為本、以消費者為核心的設計理念。主角不是建筑物，而是人的所視、所聽(tīng)、所嗅、所味、所觸、所感。
萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)和文化旅游的規劃設計如果能緊緊抓住消費者的行為習慣，凡事從消費者行為習慣出發(fā)，就必然是成功的商業(yè)規劃。